L’indivision des biens intervient lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes sans que leurs parts ne soient matériellement séparées : chaque indivisaire détient une quote-part du patrimoine indivis. Cette situation courante — succession, achat à deux, PACS ou divorce — soulève des questions juridiques, fiscales et pratiques qu’il est essentiel de maîtriser pour un projet immobilier serein. Ce guide explique simplement ce qu’est l’indivision, quels sont les droits et devoirs des indivisaires, et comment organiser la gestion au quotidien.
Qu’est-ce que l’indivision des biens immobiliers ? Définition et contexte juridique
L’indivision des biens désigne la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même élément du patrimoine, sans division matérielle : on parle alors de biens indivis.
Chaque indivisaire possède une quote‑part (par exemple 1/2, 1/3, 25 %) ; cette part reflète sa participation au patrimoine et détermine ses droits de vote et sa contribution aux charges. L’indivision peut être « subie » (héritiers après une succession, indivision post-divorce) ou « choisie » (achat à plusieurs, convention entre partenaires).
Sur le plan juridique, l’indivision est encadrée par les dispositions du Code Civil, en particulier par le régime légal de l’indivision (articles 815 à 815-18), ainsi que par la jurisprudence : la loi rappelle notamment que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (principe protecteur des indivisaires) mais permet aussi d’organiser la gestion collective par une convention d’indivision.
La situation s’applique aussi bien aux biens immobiliers qu’aux biens mobiliers — on parle d’indivision immobilière lorsque l’objet est une maison ou un appartement, ce qui a des conséquences particulières (formalisme, publicité foncière, recours au notaire).
Les situations courantes d’indivision
Les cas les plus fréquents d’indivision des biens sont :
- La succession : après le décès d’un proche, les héritiers se retrouvent automatiquement en indivision jusqu’au partage successoral.
- L’achat en commun : conjoints, pacsés ou concubins peuvent acquérir un logement en indivision (quotes‑parts à définir lors de l’acte d’achat).
- Le PACS : selon le régime choisi (séparation de biens ou indivision conventionnelle), les biens acquis peuvent être détenus en indivision.
- La liquidation de communauté en cas de divorce : temporisation de la répartition des actifs peut créer une indivision.
- Des accords entre associés ou amis (copropriété informelle) qui décident de conserver un bien en commun.
Qu’il s’agisse d’indivision subie ou volontaire, les règles de gestion et les droits des indivisaires s’appliquent de la même façon, avec des précautions spécifiques quand des biens immobiliers sont en jeu.
Les droits des indivisaires dans une indivision
Chaque indivisaire dispose de droits et de devoirs précis : il détient une quote‑part du bien indivis, peut participer à sa jouissance et doit contribuer aux charges proportionnellement à sa part. Les droits principaux sont :
- Le droit d’usage et de jouissance du bien, dans le respect des droits des autres indivisaires (occupation, location, etc.).
- Le droit de participer aux décisions collectives concernant la gestion du patrimoine indivis.
- La possibilité de demander à tout moment le partage du bien (sauf clause contraire dans une convention ou décision de justice).
Les obligations comprennent la participation aux dépenses (travaux, impôts fonciers, assurances) selon la quote‑part, et la responsabilité solidaire possible pour certaines dettes liées au patrimoine indivis. En pratique, l’usage quotidien du bien peut générer des frictions — c’est pourquoi anticiper les règles de gestion est recommandé.
Gestion de l’indivision : règles juridiques et organisation pratique
La gestion d’une indivision repose sur un équilibre entre décisions prises individuellement et décisions collectives, selon la nature des actes à accomplir. Le droit distingue trois grandes catégories d’actes : les actes conservatoires (permettant de sauvegarder le bien), les actes de gestion (actes d’administration courante) et les actes de disposition (modifiant substantiellement la propriété, comme la vente ou l’hypothèque). Le régime légal fixe les règles de majorité applicables, mais il est possible d’aménager ces règles par une convention d’indivision pour plus de clarté et de fluidité.
Pour faciliter la gestion, les indivisaires peuvent désigner un mandataire ou gestionnaire (par convention) chargé d’accomplir certains actes au nom de l’indivision : cela évite les blocages quotidiens et centralise les démarches administratives et fiscales. Lorsque des biens immobiliers sont concernés, le recours au notaire est souvent indispensable pour sécuriser les actes et formaliser la convention.
Les décisions prises seul et les décisions collectives
Selon la nature de l’acte, les règles sont différentes :
- Actes conservatoires : un indivisaire peut accomplir seul les actes nécessaires à la conservation du bien (réparations urgentes, remplacement d’équipement essentiel) sans demander l’accord des autres.
- Actes de gestion : la plupart des décisions courantes (conclure ou renouveler un bail, effectuer des travaux d’entretien non structurels, vendre des meubles indivis pour régler des charges) nécessitent l’accord de la majorité, généralement fixé à la majorité des deux tiers des droits indivis (et non seulement à la majorité des indivisaires).
- Actes de disposition : les décisions importantes (vente du bien, hypothéquer) requièrent l’unanimité des indivisaires ; à défaut, des procédures judiciaires existent pour débloquer la situation dans des cas précis.
Exemples concrets : un indivisaire peut changer une chaudière défectueuse pour préserver le bien ; en revanche, vendre l’appartement demande l’accord unanime ou des démarches spécifiques si une majorité qualifiée souhaite vendre malgré l’opposition d’un tiers.
Le régime conventionnel d’indivision : la convention d’indivision
La convention d’indivision est un contrat écrit par lequel les indivisaires organisent librement le fonctionnement de l’indivision : durée (la convention peut être conclue pour cinq ans renouvelables ou pour une durée indéterminée), règles de gestion, désignation d’un mandataire, fixation des modalités d’occupation et des indemnités éventuelles. L’unanimité est requise pour conclure cette convention.
Son intérêt : limiter les conflits, clarifier qui paie quoi, fixer des pouvoirs au mandataire et prévoir des mécanismes de sortie ou de rachat de parts. En présence de biens immobiliers, la convention doit être passée par écrit et l’intervention d’un notaire est obligatoire pour en assurer la validité et la sécurité juridique. Bien rédigée, elle simplifie la gestion du patrimoine et rassure chaque indivisaire quant à ses droits et obligations.
La sortie de l’indivision : modalités et conséquences
Sortir d’une indivision implique des choix juridiques et des démarches pratiques qui varient selon que l’on opte pour une solution amiable ou judiciaire. Plusieurs options existent : le partage amiable, la vente du bien indivis, le rachat de la quote‑part par un indivisaire, ou encore la dissolution judiciaire lorsque les co‑indivisaires ne s’entendent pas. Chacune de ces solutions entraîne des conséquences patrimoniales (frais de notaire, droits d’enregistrement, éventuelle fiscalité sur la plus‑value) et des formalités précises qu’il convient d’anticiper avec soin.
Avant toute décision, il est recommandé de chiffrer le patrimoine (estimation du bien, dettes éventuelles) et d’évaluer les coûts liés à la sortie (frais de partage, commissions, fiscalité). Le notaire joue un rôle central pour sécuriser les actes (partage amiable, acte de vente, acte de rachat) et vérifier l’application des règles (droits de préemption des co‑indivisaires, mentions obligatoires). En cas de blocage, le recours au tribunal judiciaire permet de provoquer le partage ou d’autoriser certaines ventes malgré l’opposition d’un indivisaire.
Le partage amiable et le partage judiciaire
Le partage amiable demeure la solution la plus rapide et la moins coûteuse : les indivisaires conviennent ensemble de la répartition des biens ou de la vente et se partagent le produit. Le notaire formalise l’accord et règle la transmission des titres. Avantages : contrôle des modalités, réduction des frais et délai raccourci. Il est fréquent d’opter pour le rachat d’une quote‑part par l’un des indivisaires, accompagné d’une indemnité d’occupation si l’un des co‑propriétaires occupe le bien.
Si aucun accord n’est possible, l’un des indivisaires peut saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire. Le juge peut ordonner des mesures conservatoires, évaluer les biens, et décider du mode de partage (attribution en nature, licitation — vente forcée — ou imposition d’une soulte). Le partage judiciaire est plus long et engendre des frais (honoraires d’avocat, frais d’expertise), mais il constitue un moyen efficace de sortir d’une indivision bloquée.
Vendre ou céder sa part : conditions et précautions
Chaque indivisaire peut céder sa quote‑part à un tiers ; cependant, plusieurs précautions s’imposent pour limiter les risques. La loi impose généralement l’information préalable des autres indivisaires : la vente d’une part nécessite la notification aux co‑indivisaires (souvent via acte authentique ou par l’intermédiaire d’un commissaire de justice) afin de leur permettre d’exercer un droit de priorité ou de former un sursis au partage.
Vendre sa part à un tiers présente des inconvénients : l’arrivée d’un co‑propriétaire non souhaité peut compliquer la gestion et créer des blocages (décisions nécessitant majorité ou unanimité). Les co‑indivisaires disposent d’un délai pour contester ou demander l’annulation de la vente dans les cas prévus par la loi.
Avant toute cession, il est important de vérifier les charges attachées à la part, d’évaluer la décote éventuelle (une part indivise est souvent moins facile à valoriser) et d’encadrer contractuellement les conditions de la transmission.
Indivision et projet immobilier : avantages et inconvénients
L’indivision est fréquemment choisie pour permettre à plusieurs personnes d’accéder à la propriété ou d’investir ensemble. Elle facilite la mutualisation des apports (apport personnel, emprunt) et rend possibles des projets qui seraient difficiles à réaliser seul. Toutefois, l’indivision impose une gestion collective qui peut peser sur la liberté d’utilisation et sur la revente du bien.
Pour un projet immobilier, il est essentiel d’intégrer dès le départ des règles claires (répartition des quotes‑parts, participation aux remboursements de prêt, modalités d’occupation, prise en charge des travaux) afin de limiter les conflits futurs. Une convention d’indivision bien rédigée ou un acte de partage anticipé peuvent sécuriser l’investissement et rassurer chaque indivisaire quant à ses droits et obligations.
Indivision et PACS : quel régime choisir ?
Pour les partenaires pacsés, le choix du régime patrimonial a un impact direct sur la détention des biens. Par défaut, le PACS est soumis au régime de la séparation de biens, mais les partenaires peuvent opter expressément pour l’indivision conventionnelle. Dans ce cas, les biens acquis pendant le PACS sont présumés être détenus en indivision (souvent par moitié) sauf preuve contraire ou mention d’emploi de deniers personnels.
Opter pour l’indivision peut être intéressant quand les partenaires souhaitent partager équitablement les fruits d’un investissement commun. En revanche, ce régime peut poser problème si l’un des partenaires a financé majoritairement l’acquisition et souhaite retrouver ses droits en cas de séparation : il convient donc de prévoir dans la convention la possibilité d’emploi de deniers, la méthode de répartition en cas de dissolution et les règles de rachat de parts, le tout validé par un notaire pour éviter les contestations ultérieures.
Les risques à connaître avant d’entrer en indivision immobilière
Entrer en indivision expose les parties prenantes à plusieurs risques pratiques et juridiques : blocages décisionnels lorsque l’un des indivisaires s’oppose à une vente ou à des travaux importants ; obligation de contribuer aux charges et aux remboursements de prêt même en cas d’absence d’usage ; risques liés à la gestion des loyers et des impôts ; et la difficulté parfois rencontrée pour valoriser et vendre une quote‑part individuelle.
Pour limiter ces risques, anticipez : établissez une convention d’indivision, précisez les règles d’usage et d’occupation (indemnité d’occupation, rotation d’usage), organisez la répartition des charges et prévoyez des mécanismes de sortie (clause de préemption entre indivisaires, mécanisme de rachat, échéancier pour la vente).
Faites appel à un notaire ou à un expert immobilier pour chiffrer le projet, sécuriser juridiquement les engagements et optimiser la structure de détention, en particulier si le projet est financé par un emprunt commun.
Fiscalité et obligations liées à l’indivision des biens
L’indivision n’est pas neutre fiscalement : elle entraîne des obligations déclaratives, des responsabilités pour les charges et des incidences lors d’une cession, d’un partage ou d’une succession. Comprendre ces règles permet d’anticiper le coût réel d’un projet immobilier en indivision (achat, location, sortie) et d’éviter des surprises fiscales ou financières.
En pratique, chaque indivisaire doit intégrer sa quote‑part dans sa situation fiscale personnelle : revenus fonciers, IFI éventuel, plus‑value en cas de cession, ainsi que la répartition des taxes et charges. La solidarité entre indivisaires peut aussi rendre chacun responsable du paiement des dettes et des impôts liés aux biens indivis — d’où l’intérêt d’un suivi rigoureux et d’un accord écrit sur la répartition des dépenses.
Impôts et charges sur les biens indivis
Les principales obligations fiscales et charges sont :
- Taxes locales : la taxe foncière (et éventuellement la taxe d’habitation pour les résidences secondaires) est due pour le bien ; le montant peut être réparti entre indivisaires selon la quote‑part ou selon un accord interne.
- Revenus locatifs : si le bien est loué, les loyers sont imposés comme revenus fonciers. Chaque indivisaire déclare sa part du revenu (proportionnelle à sa quote‑part) au régime micro‑foncier (si conditions remplies) ou au régime réel.
- Solidarité sur les charges : pour les dettes et charges afférentes à l’indivision (remboursement d’emprunt, travaux, charges courantes), les indivisaires peuvent être tenus solidairement responsables selon l’origine et la nature de la dépense.
- IFI : si le patrimoine immobilier net dépasse le seuil d’imposition, la quote‑part de chacun entre dans l’assiette de l’IFI.
Pour éviter les conflits, formalisez par écrit la répartition des charges (contribution aux remboursements d’emprunt, travaux, assurances) et tenez une comptabilité simple des dépenses engagées au titre de l’indivision.
Droits de mutation et fiscalité successorale
La sortie de l’indivision — qu’il s’agisse d’une vente, d’un partage amiable ou judiciaire, ou d’un rachat de parts — entraîne des coûts fiscaux et des formalités spécifiques :
- Droits d’enregistrement et frais de notaire : liés au transfert de propriété (partage, vente ou rachat de quote-part). Leur montant varie selon la nature de l’acte et la valeur des biens indivis.
- Plus-value immobilière : en cas de cession d’un bien indivis, la plus-value est calculée proportionnellement à la part vendue et imposée au régime des plus-values des particuliers (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux), sous réserve des exonérations possibles (résidence principale, durée de détention, etc.).
- Droits de succession et donations : la transmission d’une quote-part indivise est soumise aux droits de mutation à titre gratuit. Des abattements ou exonérations peuvent s’appliquer selon le lien de parenté et la valeur transmise.
Point de vigilance : solidarité fiscale et financière
Dans le cadre d’une indivision, chaque indivisaire est tenu de contribuer aux charges (impôts locaux, travaux, remboursement d’un emprunt). En cas de défaillance d’un co-indivisaire, l’administration ou les créanciers peuvent se retourner contre les autres, même minoritaires, qui deviennent solidairement responsables des dettes ou impôts non réglés.
Compte tenu de cette solidarité et de la complexité des régimes fiscaux applicables (plus-value, mutation, succession), il est fortement conseillé de consulter un notaire ou un conseiller fiscal avant toute opération de partage, de vente ou de donation afin d’optimiser les conséquences patrimoniales et d’anticiper les obligations de chacun.
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Conclusion : 5 points à retenir
- L’indivision des biens signifie que plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sans division matérielle ; chaque indivisaire a une quote‑part et des droits proportionnels.
- La gestion repose sur des règles précises : actes conservatoires pris seul, actes de gestion à la majorité des 2/3 des droits indivis, actes de disposition en principe à l’unanimité.
- La sortie de l’indivision peut se faire amiablement (partage, rachat, vente) ou judiciairement ; anticipez frais, fiscalité et formalités notariales.
- Fiscalement, chaque indivisaire déclare sa part des revenus et peut être solidairement tenu pour certaines charges ; la cession engage droits d’enregistrement et éventuelle imposition sur plus‑value.
- Pour sécuriser un projet (achat à plusieurs, succession, rachat de parts, mise en vente), faites‑vous accompagner par un notaire et un conseiller immobilier local Capifrance.
FAQ
Qu’est‑ce que l’indivision des biens ?
L’indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien ; chacun possède une quote‑part sans division matérielle.
Peut‑on sortir à tout moment de l’indivision ?
Oui : un indivisaire peut demander le partage ou la vente de sa quote‑part, sauf disposition contractuelle ou décision judiciaire temporairement contraire.
Comment se prennent les décisions en indivision ?
Les actes conservatoires peuvent être accomplis seul ; les actes de gestion requièrent généralement la majorité des deux‑tiers des droits indivis ; les actes de disposition exigent l’unanimité, sauf décision judiciaire ou procédure spécifique.
Que se passe‑t‑il en cas de conflit entre indivisaires ?
En cas de conflit, il est conseillé de saisir d’abord un notaire pour envisager une solution amiable ; à défaut, le tribunal judiciaire peut être saisi pour ordonner le partage ou trancher des mesures conservatoires.
Quel régime choisir pour un PACS : indivision ou séparation des biens ?
Les partenaires peuvent opter pour la séparation de biens (régime légal) ou pour l’indivision conventionnelle : le choix a des conséquences patrimoniales et doit être sécurisé par une convention ou un acte notarié si nécessaire.
Comment se fait le partage des biens en indivision ?
Le partage peut être amiable, si tous les indivisaires s’entendent, ou judiciaire, si un accord est impossible. Dans tous les cas, un notaire formalise l’opération lorsqu’il s’agit de biens immobiliers.
Pourquoi mettre un bien en indivision ?
L’indivision permet d’acheter ou de conserver un bien à plusieurs, en mutualisant l’apport et les charges. Elle est fréquente lors d’une succession, d’un achat en couple ou d’un investissement commun.
Quels sont les inconvénients de l'indivision ?
L’indivision peut entraîner des blocages décisionnels, des conflits entre indivisaires et une responsabilité solidaire sur les dettes et charges. La revente ou la sortie peut également être compliquée.
Qui est le propriétaire des biens dans une indivision ?
Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part abstraite (ex. 1/2, 1/3) du bien indivis, et non d’une partie matérielle déterminée. Tous exercent donc leur droit de propriété sur l’ensemble du bien.
Comment sortir d'une indivision ?
Il est possible de sortir par un partage amiable (vente du bien, rachat de parts) ou, en cas de désaccord, par un partage judiciaire décidé par le tribunal. La loi rappelle que nul ne peut être contraint de rester en indivision.
Qu'est-ce que l'indivision des biens ?
C’est la situation où plusieurs personnes détiennent ensemble un bien, sans division matérielle. Chaque indivisaire possède une quote-part et participe à la gestion et aux charges.
Indivision ou séparation des biens : quelle différence ?
L’indivision concerne un bien commun détenu par plusieurs personnes. La séparation de biens est un régime matrimonial où chaque époux est propriétaire de ses biens propres, sauf ceux achetés ensemble.
Que signifie 2/3 des droits indivis ?
Cela correspond à la majorité qualifiée requise pour certains actes de gestion. Par exemple, si deux indivisaires détiennent respectivement 70 % et 30 %, le premier peut prendre seul certaines décisions de gestion.
Que veut dire indivisaire ?
Un indivisaire est une personne copropriétaire d’un bien indivis. Il détient une part proportionnelle dans l’indivision et doit participer aux charges tout en exerçant ses droits de propriété.
Auteur :
Frédéric Rémy - Directeur de la Performance commerciale
Professionnel du secteur de l'immobilier depuis plusieurs années au sein du réseau Capifrance, je souhaite partager avec vous des conseils essentiels pour vous aider à réussir votre projet immobilier avec nos conseillers.
